Umfang der Verwaltertätigkeit

Der Verwalter ist berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt
  • jährlich einmal eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen. Die Einladung ergeht schriftlich an alle Wohnungseigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen ggf. der in der Teilungserklärung vorgesehenen Frist, an die dem Verwalter vom Wohnungseigentümer zuletzt genannten Anschrift. Die Einladung enthält die Tagesordnungspunkte samt Beschlussvorschlägen sowie – soweit vorhanden – Hintergrundmaterial als Basis für die zu treffenden Entscheidungen.
  • der ordentlichen Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan für das laufende und die Abrechnung für das vergangene Jahr zur Beschlussfassung vorzulegen. (Raum-/Saalmiete zu Lasten der WEG)
  • die Beschlüsse der Versammlung zu protokollieren und jedem Eigentümer eine Protokollabschrift zu übersenden. Die Gewährung des Rechts auf Einsichtnahme bleibt davon unberührt.
  • alle Beschlüsse, die ab Inkrafttreten der WEG NOVELLE ab dem 01.07.2007 gefasst werden, in einer Beschlusssammlung chronologisch zu erfassen. Die Eintragungen in die Beschlusssammlung sind spätestens binnen 2 Wochen nach dem eintragungspflichtigen Ereignis vorzunehmen.
  • Beschlussprotokolle sorgfältig aufzubewahren. Hinsichtlich der Aufbewahrung der übrigen Unterlagen gelten die Aufbewahrungspflichten des Handels- und Steuerrechts. Nach Ablauf der Aufbewahrungsfristen können die übrigen Unterlagen der laufenden Verwaltung vernichtet werden, wenn die Gemeinschaft hierfür keine Lagerflächen kostenlos zur Verfügung stellt.
  • eine Hausordnung zu erstellen, beschließen zu lassen und für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dazu ggf. Hilfskräfte einzusetzen
  • für die ordnungsgemäße laufende Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Die Dringlichkeit ist vorab mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen, soweit erreichbar. Darüber hinausgehende größere Instandhaltungsmaßnahmen, das gilt nicht für Notfälle bzw. für Fälle von besonderer Dringlichkeit und Eilbedürftigkeit, für die mehr als € 3.000,00 zzgl. 19 % USt. € 570,00 - Gesamt € 3.570,00 je Einzelfall aufgewendet werden müssen, bedürfen eines Beschlusses der Wohnungs- eigentümer. (Werte je Objektgröße/Festlegung)
  • gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und Verwaltungskonten in der Form offener Fremdkonten zu führen. (Kontoführungsgebühr zu Lasten der WEG). Der Verwalter ist in dringenden Fällen berechtigt, das Bewirtschaftungskonto bis zur 3-fachen Höhe der monatlichen Wohngeldvorauszahlungen lt. WP für eine Zeit von max. 3 Monaten des lfd. Wirtschaftsjahres zu überziehen.
  • die angesammelte Instandhaltungsrücklage getrennt vom laufenden Bewirtschaftungskonto verzinslich anzulegen. Die Anlage von Geldern bedarf keines Eigentümerbeschlusses.
  • Lasten und Kostenbeiträge (Hausgeld) und Sonderumlagen sowie sonstige Zahlungen anzufordern und in Empfang zu nehmen. Die Wohnungseigentümer verpflichten sich, der Hausverwaltung Lastschrift- Einzugsermächtigung zu erteilen und am Lastschrifteinzugsverfahren teilzunehmen.
  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.
  • bestehende Medienverträge (insbesondere Lieferung von Gas, Öl, Wärme, Strom, Wasser, Kabel- bzw. Satellitenanschluss) sowie Versicherungsverträge der Sach- und Haftpflichtversicherung einschließlich einer verbundenen Gebäudeversicherung und Wartungsverträge (insbesondere Heizungs- und Aufzugswartungsverträge, Wartungsverträge für Brandmelde-, Rauchwarn- und CO2-Warnanlagen, Lüftungsanlagen, Feuerlöschanlagen einschließlich Feuerlöschern, Duplexparker, Schiebeparksysteme, Hebeanlagen, sowie sonstige Elektroanlagen) zu beenden und durch neue Verträge im Wege des Vertragsschlusses mit anderen Vertragspartnern zu ersetzen, wenn sich hierdurch per saldo ein finanzieller Vorteil für die Gemeinschaft ergibt.
  • bestehende Dienstleistungsverträge (insbesondere Hausmeister-, Reinigungs-und Bewachungsverträge, Verträge mit Messdienstunternehmen) zu beenden und durch neue Verträge im Wege des Vertragsschlusses mit anderen Vertragspartnern zu ersetzen, wenn sich hierdurch per saldo ein finanzieller Vorteil für die Gemeinschaft ergibt.
  • einen Ersatzvertrag neu ab zu schließen, ohne dass sich ein finanzieller Vorteil per saldo ergibt, der Vertragspartner seinerseits gekündigt hat. Der neue Vertrag muss im Wesentlichen die gleiche Leistung beinhalten. Das Entgelt darf nicht mehr als 10% vom vorherigen Entgelt abweichen. Die Kündigung und der Neuabschluss stehen unter dem Vorbehalt der Genehmigung des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder seines Stellvertreters. Ein finanzieller Vorteil per saldo im Sinne von § 1 l, m und n ist gegeben, wenn die Leistungen des Vertragspartners gleich bleiben oder im Falle der teilweisen Änderung Nachteile an einer Stelle durch gleichwertige Vorteile an anderer Stelle kompensiert werden, wobei sich die Leistungen in der Summe nur marginal ändern und im Gegenzug der Preis sinkt.
  • Verträge mit Anwälten einzugehen, soweit die Beauftragung erfolgt, weil der Verband der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer in der Summe (bei Anfechtungsklagen mit Ausnahme des oder der Kläger) von einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten verklagt werden. Bei dem Vertragsabschluss darf der Verwalter Verträge nach den gesetzlichen Gebühren des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) auch unter Berücksichtigung eines vereinbarten, erhöhten Streitswertes nach § 27 Abs. Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6 WEG abschließen. Diese Verträge darf der Verwalter auch eingehen, um in Verzug befindliche Wohneigentümer mit rückständigen und/oder zukünftigen Hausgeldzahlungen (einschließlich Sonderumlagen/ Abrechnungen) mit dem Verband als Klägerin gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Das gilt auch für die nachfolgende Zwangsvollstreckung. Die Vollmacht umfasst die Erteilung der Anwaltsvollmachten und den Abschluss des Vertrages mit dem betreffenden Anwalt oder Sozietät. Soweit die Wohnungseigentümer beschließen, aktiv Rechtsstreitigkeiten einzugehen ist damit automatisch die Befugnis für den Verwalter verbunden, für den Rechtsstreit einen Anwalt unter den vorstehenden Vorgaben vertraglich zu verpflichten.
  • die Eigentümer bzw. Gemeinschaft der Eigentümer im Außenverhältnis und gegenüber einzelnen Eigentümern gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, soweit ein Bezug zur Verwaltung der Wohnanlage besteht sowie Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern auch im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Der Verwalter ist auch berechtigt, Passivprozesse zu führen, dies gilt auch in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren, insbesondere bei Beschlussanfechtungen. Im Zusammenhang mit der außergerichtlichen Vertretung der WEG einschließlich der Prüfung möglicher Ansprüche der WEG gegen Dritte ist der Verwalter mit Zustimmung des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden berechtigt, damit einen Rechtsanwalt zu Lasten der WEG zu beauftragen. Die Vollmacht ist auf ein Honorar von € 1.000,00 brutto pro Fall begrenzt. Für gerichtliche Verfahren darf der Verwalter mit Wirkung für die Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Vereinbarungen nach § 27 Abs. 2 Ziff. 4. und Abs. 3 Ziff. 6. WEG schließen.
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Wohnungseigentumsgesetz – Bürgerliches Gesetzbuch

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht - Gesetz vom 15.03.1951 (BGBl. I S. 175) zuletzt geändert durch Gesetz vom 05.12.2014 (BGBl. I S. 1962) m.W.v. 13.12.2014

§ 27
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
6. eingenommene Gelder zu verwalten;
7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;
8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.
(3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;
5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen;
6. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;
7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.

(4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

(5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.

(6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

§ 26
Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden kann.

(3) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluß, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

§ 24
Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(6) Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.